一线城市二手房成交创近五年同期新高，置换需求成成交主力

2026 年上半年，一线城市二手房市场成为全国楼市中最活跃的部分。北京、上海、深圳的成交量多次创下近五年同期最高水平。

具体数据如何？

• 北京：1—7 月二手商品住宅累计成交 10.76 万套，同比增长 6.2%。二季度成交量连续 3 个月达近 5 年同期最高水平。6 月二手住宅网签 16618 套，创近 5 年同期最高。
• 上海：6 月二手房（含商业）累计网签 25158 套，同比增长 21%，月度成交量连续 4 个月突破 2.5 万套。
• 深圳：6 月二手住宅网签 5093 套，同比上涨 13.1%，为近年来的同期高点，连续 4 个月运行在荣枯线（5000 套）以上。

除一线城市外，住建部网签数据显示，6 月份北京、上海、广州、深圳 4 个一线城市和杭州、成都、南京、武汉等 12 个区域中心城市的新房及二手房交易总量同比增长 21.7%；全国有 207 个城市新房和二手房交易总量实现同比正增长。

谁在买房？置换需求是主力

成交结构的信号比总量更值得关注。当前一线城市二手房市场以置换需求为主，「卖旧买新、卖小换大」成为主流。

这一轮政策设计明显是冲着置换去的：公积金贷款额度上调、换购住房个税退税延续到 2027 年底、增值税下调、「带押过户」普及——每一条都在降低「先卖后买」这条链路上的摩擦。

北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥在受访时表示，政策实际上降低了购房门槛，增强了购房者的支付能力，对首次购房群体而言，购房能力确实有较大提升。

前端指标已经先动起来了

门店端的变化通常领先于成交数据。据媒体报道，北京多家中介门店在政策落地后接待量、电话咨询量均有增加，带看量增加约 25%，购房者从看房到签约的周期明显缩短。

重庆的情况也类似——当地中介经纪人反馈，2025 年客户平均成交周期需要 80 多天，2026 年已经降到 50 多天。成交周期缩短，是市场信心修复最直观的体现。

一线城市的热度会传导到吐鲁番吗？

需要客观看待这个问题。一线城市与县域市场处在不同的市场周期上，直接传导的可能性有限。一线城市的成交回暖，主要由人口流入、改善需求集中释放和政策大幅松绑共同推动；吐鲁番的市场则更多取决于本地自住需求与县域间的人口流动。

但有一条经验是可以借鉴的：置换链条一旦被打通，改善型需求会带动整个市场的流动性。在吐鲁番，家庭从县城老小区换到核心城区、从步梯房换到电梯房、从老旧小区换到配套更完善的社区，这类需求一直存在，过去卡住它们的是「旧房卖不掉、新房不敢定」。

带押过户、增值税下调、个税退税这三项政策已经在本地落地，置换链条上最硬的两处——资金与税费——都被松开。接下来决定成交能否真正活跃的，是房源信息的匹配效率：改善家庭能不能快速看到合适的房源，旧房能不能以合理的速度找到接手的人。

这也是本地房产服务真正的价值所在——不是简单地传递房源信息，而是把「卖」与「买」两个时间点衔接起来。